万科解冻(万科解封)

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

在成为万科董事会主席的五年里，于亮很少出现在万科中期业绩发布会上。

过去，“期中考试”只是万科等好学生的常规公告，讨论的话题更注重商业而不是战略。万科总裁朱九生带领管理层面对投资者和媒体，充分回应市场关注。

因此，于亮的坐镇使万科在2022年8月31日举行的2022年中期网上业绩发布会与以往不同。

郁亮准备好了。两个月后，他再次出现在公众面前，再次带来了一些自信的话语，给房地产业带来了一点亮点。

余亮没有说“活下去”，也没有说万科是危机感驱动的企业。他仍然坚持短期市场已经触底，但修复是一个缓慢而温和的过程。余亮说，住房需求仍然很强劲，房地产仍然是一个10万亿元的市场，经常是新的。

万科的表现也支持于亮的开朗和信心。

上半年，万科完成业绩复苏。

余亮在回答《21世纪商业先驱报》记者的问题时表示，只要有好的商品和服务，即使短期市场形势有压力，他也会活下来。他对未来的稳定和稳定增长非常有信心。

悲观主义者郁亮审慎乐观，万科等待的春天还会远吗？

筑底回暖

万科对所在领域的理解一直是先进的。

四年前，其他同行仍在乘势而上。万科喊出“活下去”，引起强烈反响。然而，回顾这一口号的警惕性，万科对市场冷热的认识确实清醒。

四年后，房地产业的基本逻辑早已发生了变化。随着金融属性的逐渐消除，房地产业未来的发展模式仍在考虑中，龙头企业的趋势和判断具有领导和讨论的先驱意义。

虽然短期压力，但中长期要求依然存在，古代房地产业不会消失，这是于亮的自信。

于亮直言，今年7、8月和6月之间的销售数据确实有明显的起伏，但一方面，6月份迅速回升，包括疫情后消费补偿、周期性等短期因素，随后将下降；另一方面，自7月以来，出现了“停贷”等新问题，一些危险公司无法完成交房，这也对用户的购房信心产生了一定的影响。

即便如此，于亮还是觉得住房的硬性需求依然强劲，仍然是一个十万亿量级的巨大市场，常做常做，常做常新。

余亮的信心来自于，目前的提供与股票自然更新的速度明显不匹配，不会保持这个水平。

于亮算了一笔账。目前，市场上的股票住房每年按照自然更新速度淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市淘汰3亿平方米。按照目前的新开工速度，新建住宅还没有达到自然升级所需的水平，这还没有考虑到生活水平的提高、人口的聚集等因素。因此，目前的市场必须略低，不会一直保持在这个水平。

“如果市场收缩太多，存款会自发修复动能。我们应该相信，居民追求更好的生活和改善生活条件的能量仍然是一个巨大的市场。”

生火取暖

没有缺乏信心和自信，但毕竟房地产行业的商业逻辑已经被重构，万科也应该在混乱时期做出持久的规划。

在回答《21世纪商业先驱报》记者的提问时，于亮提到，在冬季行业中，最重要的是生火取暖。

稳定的公司在财务指标上往往是一致的，万科几乎不是一种积极的风格。余亮说，万科过去一直重视现金流和财务稳定，始终把安全放在第一位。这是万科坚持的原则，因此在规模和负债层面始终保持克制的态度，因此在运营方面有一定的安全边际。

万科已经制定了应对行业变化的计划。

余亮说，自去年以来，万科也做得更早、更扎实，销售收款效率保持在相对较高的水平，债务结构、成本等方面进一步优化和提高。因此，虽然上半年市场波动超出了大家的预期，但万科的商业现金流仍完成了净流入，比去年同期表现更好。

余亮说，他最近访问了万科35个城市的100多个项目，对未来的发展和完成今年的任务有信心。余亮还承认，在目前的情况下，万科也面临着巨大的压力，许多指标并不令人满意，但对于万科来说，我们需要努力平衡和解决问题。

万科在安全的情况下对自己有更高的要求。谈到交付问题，于亮强调，请放心，

万科不仅要保证交货，还要保质保量。

“我们需要不断修复。我们需要找到一个短板来填补一个短板。我们必须永远不要躺下，保持跑步的状态。我们相信我们可以通过不断的跑步来跑出健康和未来。我相信不劳而获。”余亮说。

上半年，2022年上半年，万科完成了11.5万多套房屋的交付，35%的交付批号完成了交房即交证，比2022年全年提高了10%％。

止跌企稳

在谨慎安全的领域基调下，万科的业绩不需要金融市场和投资者的过度担忧。在今年上半年的成绩表中，余亮和万科的管理层履行了年初的承诺，完成了稳定和复苏。

上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

以上流表，万科的稳定经营得到了更多的体现。

上半年，万科在报告期内完成营业现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；流动资产1410.7亿元，远高于短期贷款和一年内到期有息负债总额626.4亿元，覆盖率为2.3倍；净负债率为35.5%，持续21年不足40%。

在谨慎的财务策略下，万科今年在投资层面保持理性。万科执行副总裁刘晓表示，万科长期以来的投资策略相对稳定，量入为出，持仓稳定，但今年特别注重获得非常好的项目。

刘肖提及，

首先，万科的投资规范是区域市场要很好，不仅要看城市，还要看区域。

今年上半年，万科的投资强度有所下降，但也保持了一定的优势。万科报告期内新项目19个，总地价386.8亿元，股权地价总额约248.3亿元。在投资金额中，一二线城市的比例为95.6%。

余亮评论说，这个成绩表也是“粗心”的，他的目的是坚持下去。“这取决于背后的能力是否建立起来，以及每个人的肌肉是否生长起来。只要有好的商品，好的服务，即使市场是极端的，你也能活下去。”

于亮表示，万科的综合配套能力经受住了高强度竞争市场的考验，因此发展业务服务并举战略将成为下一个发展过程的主要优势。“我对今年的任务有信心停止下降，稳定和改进。”

未来之路

在行业下半年，大多数具有资产优势的房地产企业都看到了商业商业跑道，万科也不例外。然而，与许多布局已经慢慢进入成熟时期的龙头企业相比，万科走了许多弯路，除了物业服务外，竞争优势仍在慢慢培养中。

余亮在年初说，万科应该支付所有的学费，2022年非开发业务将逐步产生积极的贡献。在年度财务报告数据中，余亮的承诺部分兑现。

今年上半年，万科完成营业收入241.1亿，同比增长30.6%，增速稳步加快。

朱九胜在谈到商业业务的打法时，也能更清楚地让外界看到万科的思路。

朱九生以博宇为例，表明做生意就是抓商品找客户。年初，博宇决定争取不依赖第三方，强调每个人都有销售精神，每个人都为客户服务。如今，博宇的推广成本急剧下降，近76%的客户是我们自己找的，营销成本率从1.4%下降到1%，这也让我们对未来打造其他产品线充满信心。

“这是一件困难而正确的事情，需要长期的努力和长期的积累。目前，业务服务的发展潜力在未来似乎是可以预测的。从财务报告中也可以看出，运营服务业务具有良好的发展潜力，证实我们得到了市场的认可。”朱九生说。

虽然增长率和估计都是乐观的，但这毕竟是一个长期的、重投资的业务。短期来看，维持合理的收益范围可能仍难以保证。余亮和万科希望在各方的参与下，这类业务能够得到更大的发展。

余亮认为，城市配套业务非常多样化，发展也将为该领域提供支持。然而，这些业务基本上是最低限度、低利润和长期业务需要配套政策，以实现因素成本与利润一致，现金流入和流出也应一致。

“在这些新领域，我们希望我们能共同关注、讨论和呼吁在城市市场发展和产业发展的新阶段出台各种政策。”余亮说。

过去，万科曾经成为该领域效仿的对象之一。在当前的市场环境下，万科需要承担所有促进行业发展的努力。仍然遵守万科和郁亮的行业，或没有改变。

本期编写 黎雨桐 见习生 林曦莹

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